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多重利好催化，地产板块冲高上扬！中信证券：核心城市今年房价有望见底_我的网站

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一 | 　　周三（8月26日），地产板块全天冲高上扬，龙头地产表现突出。　　低生育率已经成为全球多地面临的核心难题。新城控股领涨超6%，滨江集团涨超4%，保利发展、上海临港等多股涨超2.5%。热门ETF方面，地产ETF华宝（159707）场内关注度持续提升。　　消息面上，地产板块累积多重利好。公积金政策方面，近期公积金制度迎来近20年最大调整，持续刺激地产板块。

二 | 此外，上海出台“沪八条”楼市宽松政策，重点聚焦外环外新房去库存、改善型家庭置换、公积金账户盘活及中心城区二手房收储。近日，新加坡总理兼财政部长黄循财宣布了新的“SG养儿育女配套”，包括增加在职家长的育儿假，以及让每个新加坡公民从出生至17岁获得近7万新元（约37万元）的政府财务补助。　　中信证券认为，全国层面的供需结构改善还需时日，但核心城市有望在今年实现房屋价格的见底。随着现房销售的推进，基于周转的“内卷”式竞争有望被基于品质的良性竞争所替代，聚焦核心城市，重视产品品质的开发企业，以及维持品牌口碑，服务运营能力出众的轻资产管理企业有望取得竞争优势。*　　板块配置上，东方证券表示，短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口；中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口。　　具体补贴方案包括：孩子出生后12个月内发放1万新元，儿童教育账户初始津贴5000新元、家长在儿童教育账户储蓄可获最高5000新元；1—16岁期间每年2000新元；满17岁时教育账户可获1万新元。

三 | 叠加原有的两项政府补贴约7500新元，全部育儿补贴福利合计口径约6.95万新元。长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β。　　不断上涨的房价给年轻家庭带来压力，使得新加坡结婚和生育的难度进一步提升。新加坡移民与关卡局公布的数据显示，2025年新加坡出生人口为29864人，同比减少11.4%，自建国以来首次跌破3万大关。*　　估值端上，以央国企、优质房企为代表的龙头地产当前仍处估值低位。

四 | 截至8月26日，中证800地产指数最新PB估值仅为0.5倍，低于近10年超98%的时间区间，估值低位特征明显，修复空间或较大。

五 | 总和生育率从上一年的0.95进一步跌至该年的0.87，已属于全球最低行列。　　总和生育率是衡量人口生育水平的核心指标，指假设一批妇女按当前年龄别生育率度过整个育龄期且无一死亡，每人平均生育的子女数。　　布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF华宝（159707）。

六 | 资料显示，地产ETF华宝（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场头部优质房企，央国企含量高！在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性！　　数据来源：沪深交易所、Wind、中证指数等。　　*机构观点参考资料来源：中信证券《两条政策主线，同一政策目标》；东方证券《公积金制度迎来近20年最大调整 “沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义》　　ETF费用相关说明：投资者在申购或赎回基金份额时，申购赎回代理机构可按照不超过0.5%的标准收取佣金，场内交易费用以证券公司实际收取为准，不收取销售服务费。　　风险提示：地产ETF华宝被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。国际上以2.1为“世代更替水平”，即平均每对夫妇需生育2.1个孩子才能维持人口总量稳定；1.5左右则被视为“高度敏感警戒线”，一旦跌破便有跌入“低生育率陷阱”的可能。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。

七 | 　　新加坡的困境并非孤例，环顾全球生育率最低的一批经济体，高房价几乎是共同底色。基金管理人评估的该基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。据Numbeo2026年中数据，新加坡房价收入比达24.7，即个人不吃不喝近25年才能买下一套90平方米公寓；中国香港高达35.2、韩国 24.4、泰国23.8，中国澳门23.7。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。住房成本像一道无形的门槛，将婚育计划一再推迟。　　不过，房价也并非是压制生育意愿的唯一变量。低生育率经济体的共性困境还包括：教育投入的“军备竞赛”使育儿边际成本飙升；长工时与轮班制度侵蚀家庭时间；托育服务供给不足，双职工家庭“生得起、没人带”；“养儿防老”观念弱化，生育的工具性价值下降等多重因素。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。　　由此观之，新加坡近7万新元的育儿配套，方向自然是值得肯定，但现金补贴能否对冲住房、教育、职场等多重压力，仍有待观察。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。国际经验表明，生育率一旦跌破1.5，单一政策工具往往收效甚微，唯有在住房、托育、教育、工作方式等多方面的系统性改革协同发力，才有可能走出“低生育率陷阱”。责任编辑：杨红卜。